二手房买卖涉及费用

房子买卖纠纷案例？签订二手房买卖合同的注意事项？

现在买卖二手房的人有很多，但是有很多人对于二手房的了解不是很多，就盲目的去买房子，所以导致发生房子买卖纠纷的事情有很多，造成自己的钱财受到损失了，那么，今天我们跟大家说说房子买卖纠纷案例？签订二手房买卖合同的注意事项？感兴趣的朋友们一起来参考一下，希望可以带来帮助。

房子买卖纠纷案例

【案例1】房屋面积差异的处理

王某2012年购买了一处商品房，面积89．5平方米，王某按89．5平方米交了房款，9月交房后，王某找专业人士进行测绘发现房屋面积只有80．5平方米，现在王某应该怎么样主张他的权利？

答：北京盈科（沈阳）律师事务所夏辉律师意见：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第14条规定的处理原则，面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的介个据实结算，买受人请求解除合同，不予支持；面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应于支持。

买受人决定不退房的话，实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3￥）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

为此，本案中，面积误差比已超过3％，并且实际面积小于合同约定面积，王某可以主张解除购房合同，并要求开发商承担违约责任，王某如果不想退房，可以要求开发商按照上述规定返还购房款。

【案例2】代人买卖房，合同有无效？

2008年4月，李某通过中介购房，并与徐某签订定金合同，交了10000元定金，后以徐某非产权人受欺诈为由主张撤销合同并返还定金。

答：北京盈科（沈阳）律师事务所夏辉律师意见：徐某以自己的名义所实施的代理行为不违反《合同法》第403条关于＂隐名代理之规定，无论徐某对相对人披露被代理人的具体情况在实施该代理行为前后，均不影响其委托代理关系成立。即若受托人徐某因委托人原因对第三人张某不履行合同义务时，张某可直接选定委托人主张其相应的合同权利。

为此，本案李某认为徐某故意隐瞒争议房屋权属状况，且在未披露其与房屋产权人就该套房屋存在代理关系情况下即以自己作为出卖方与张某订约，该行为已对李某构成欺诈的主张缺乏事实和法律依据，故案涉合同应认定有效。李某要求撤销合同并返还所付定金缺乏法律和事实依据，不应支持。

签订二手房买卖合同的注意事项

1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。

2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房。

3、一般来说，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。

4、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题

5、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积。

6、观察房屋的内部结构户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。

7、小心房款和产权的交接不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题，可以考虑房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后，再房款转入卖方的账户。

有关房子买卖纠纷案例，签订二手房买卖合同的注意事项的相关信息就介绍到这里了，从上文我们可以得知房屋买卖的纠纷几个案例了吧。为了避免纠纷发生在自己身上，就必须要对于二手房有了一定的了解，然后在进行去交易，这样就会比较简单一些，不会觉得很复杂。

二手房产买卖纠纷？二手房买卖案例？

在买卖二手房的过程中，有很多人都会觉得二手房在交易的时候，有很多的陷阱，而且在交易的过程中，纠纷也是非常的多，所以我们可以来看看纠纷有哪些，而且生活中的案例也是非常的多，接下来我们来跟大家分享一下二手房产买卖纠纷？二手房买卖案例？一起来了解了解吧，希望大家多看一看。

二手房产买卖纠纷

1、房款逾期。若买方逾期支付房款，卖方可以在原购房款的基础上要求买方按照相应利息或者合同中的规定交付违约金，这是造成二手房买卖纠纷的一个重要因素。

2、逾期交房。很多二手房买卖过程中，买房会因为个人原因或者其他事情难以在规定时间内交房，造成买方的损失，故而造成纠纷产生。这个时候需要下家承担违约责任，而下家不愿承认，进而造成房屋买卖纠纷。

3、过户逾期。有可能是因为买方也可能因为卖方，它们都有可能想毁约，所以不去办理过户手续。但逾期过户情况多起于买家，买方应该尽早起诉；若是怕买方上将房屋转卖他人，您可以吧房屋进行保全。

4、定金纠纷。买方会在交易后提出返还定金，双方会因为这点发生纠纷。到底定金可否返还就要看二手房买卖合同中的约定了，所以买卖双方应该在签订合同的时候提前准备好。

5、中介行为引纠纷。买卖双方在于中介签订居间合同后，避开中介公司交易，造成中介公司中介费的损失，中介公司可以根据居间合同追究其责任。又如中介公司在进行居间和代理时，不规范不尽责而造成的纠纷。

二手房买卖案例

1、与通过中介公司获取的房源私下交易要担责

张某通过某中介公司的介绍，看中某一房产，并于同日签订《房屋买卖确认书》，约定若张某利用该中介公司提供的信息、机会等条件，但未通过该中介公司而与第三方达成本物业买卖交易的，应向该中介公司支付违约金3万元。

而后，买卖双方发现彼此为同学。为逃避支付中介服务费张某遂与业主私下成交。事后，该中介公司发现要求支付违约金，张某拒绝。之后，该中介公司向法院提起诉讼，法院经审查，终判定张某向该中介公司支付违约金2．5万元。

在通过中介公司购房时，应事先对需签字的文件内容进行全面审核及了解，并且在获悉相关房源信息后，不应为逃避中介服务费而跳单。若认为中介公司收取的中介服务费过高，可与中介公司或经纪人进行协商。

2、因对自身购房资格不清楚造成交易失败需赔付

异地户籍杨某，离开已任职5年的公司，对于当时该公司出资为杨某购买的A物业，杨某与该公司领导协商达成一致意见：杨某办理委托公证手续，全权委托该公司以100万元出售A物业，售得房款双方平分。后杨某收到该公司通知表示A物业已出售并收到转账的50万元。

然后杨某购买新房产交易过户时，房地产登记部门的工作人员表示杨某名下已有一套物业，不能再次购房。经调查得知，原任职的公司未能成功出售A物业，就将其作为公司宿舍。终，由于杨某不具备购房资格，导致交易不成，业主李某没收定金5万元。

上面有关二手房产买卖纠纷，二手房买卖案例的全部知识，因为现在二手房的买卖陷阱是比较多的，而且纠纷也是经常会发生的，所以我们看了这篇文章，应该知道纠纷的原因有哪些了吧，这样我们在买卖二手房的时候，就会对这些陷阱或者是漏洞避开，避免发生纠纷。

常见二手房买卖纠纷案例分析：户口、房款、交房

对购房者而言，购买一套属于自己的房屋是一件值得开心的事情。但是随着二手房市场的发展，纠纷事件的发生越来越频繁，购房者购房后没有感受到房屋的舒适，却因购房而糟心。常见的二手房买卖纠纷包括户口纠纷、房款纠纷和交房纠纷，下面将对以上三点进行案例分析：

一、教育地产户口纠纷

案例：刘先生为了女儿能上某重点中学，购买了蒋先生位于该学区内的一套房屋。支付过户后，蒋先生并未按期将户口迁出，刘先生的女儿因户口迟迟未迁入耽误了上该重点中学的时间。多次沟通无果之下，刘先生将蒋先生诉至法院，要求蒋先生将户口迁出，并按日支付总房款万分之五的违约金（合同款项）。

蒋先生辩称，自己新房还没有下来，没法按期将户口迁出，希望法院对违约金予以酌减。法院经审理后认为，蒋先生未按照合同约定将户口迁出，明显违反合同约定，理应支付违约金。最终依法酌定蒋先生支付15万元违约金。

相关法律规定

合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。但如果约定的违约金过分高，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

根据我国目前户籍管理政策，户籍管辖权是派出所，而非法院，法院亦无权判令强行将户口迁出，就算的到法院的支持，购房者还是不一定能按时入户。在此情况下，法官建议，一方面，买房者可以在买卖合同中约定迁出户口作为支付全部或者购房款的条件；另一方面，提前查询房屋现有户口情况。将户口是决定是否买房的因素之一，购房者需要据此对是否购房做出理智的判断。

二、房款纠纷

2014年3月，小刘与马女士签订房屋买卖合同，支付了马女士50万元预付款，后将剩余房款分两次汇到了一个名为张甲的账户。汇完款项后，马女士拒绝与小刘办理房屋过户手续，理由是小刘未付清房款。马女士否认受到房款，而小刘亦也不能提交相关证据证明马女士指示其将相关钱款汇到张甲的账户，双方在合同中列明的收款账号亦非张甲。现该案正在进一步审理中。

相关法律规定

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

在二手房交易市场中，购房者应该将重要事项签订书面协议，并由双方签字盖章确认进行保留。若有变更事项，应当签订补充协议予以明确。类似本案中有向他人打款的情形，一定要保留卖方委托他人收款的书面、录音录像、短信、电子邮件等相关证据。

三、交房纠纷

2013年8月，张先生购买了陈先生的一套房屋并完成交易进行过户，而张先生准备入住新房时，却发现该房屋早已被陈先生租赁给他人使用，且租期至2016年1月届满。于是张先生将租户及陈先生诉至法院，要求租户限期搬离，陈先生交付房屋。

相关法律规定

合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，不影响租赁人的使用。

买卖不破租赁原则：在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生影响，买受人不能以其已经成为租赁物的所有人为由，否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

所以，购房者在二手房买卖中，应该对房屋实际使用状况进行全面了解；如果可以，应在买卖合同中明确条款约定，如果卖房人隐瞒房屋已出租信息或者在履行合同中故意将房屋出租他人，应支付违约金，以此加大卖房人的违约成本。

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二手房交易卖家的流程是什么?需要注意些什么,谢谢啦

二手房交易卖家的流程是什么?需要注意些什么,谢谢啦

第1步：买卖前的产权稽核

担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。

首先，要仔细检视业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。

风险提示：此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。

第2步：交定金与签合同

看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。

如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。

一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文字可以在深圳市国土房管局网站上下载。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文字。

风险提示：

1.当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;

2 .卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;

3 .为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家俱、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。

第3步：赎楼

赎楼是一门大学问，不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说，赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。

“出于风险考虑，买家最好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式，可节省0.4%的短期赎楼利息，但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，买家将陷入被动境地。”美联物业按揭部总监王青说。

这里边还有一些小窍门：如果通过同行转按揭，上述费用少不了，但可以节省不少时间。另外，担保公司与银行有对接的关系，比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何选择担保公司，可到打算办按揭的银行咨询，否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。

风险提示：因赎楼产生的风险，为此环节中最大。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼，都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。记者采访的几位中介按揭部专家，均认同“两笔款赎楼”，即业主自己通过担保公司向银行借款。

第4步：付首期及资金监管

除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。

具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。

出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。

风险提示：

1.买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管，避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。

2.倘若放款书没有提前签字，卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款，避免“人走茶凉”。

第5步：签订买卖合同

在交定金环节，记者已经提前知会：自主交易可以先签订一个“书面协议”，这个协议与普通的中介的居间合同非常类似，只是缺少了中介那部分内容。其格式可以参考中介的居间合同，或者直接到深圳市国土房管局网站的“资讯公开”栏目的房地产管理相关下载处，下载《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同(2008版示范文字)》作为参考。

签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。

交付首期之后，就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。深圳市房地产经纪行业协会(下简称房协)的相关负责人告诉记者，自主交易双方可以在任何能够上网的地方，上到房协的网站，注册并填写相关内容，经过共4个工作日的确权及办理时间后，就可以直接到房协(福田区景田东路36号润丰园小区一楼)去领取，完全免费。据该负责人介绍，目前房协已经取消了中介代打合同的资格，不过还是有中介通过公司埠代打二手房合同并收取一定费用。记者了解到，这个费用并不固定，一般是180元以上，多的更有三四百元。

风险提示：

1.如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。

2.如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。

3.如果房产有较为贵重的家俬家电，最好在附表中对家俱家电的情况加以详细描述，例如家俱家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还可以附上家俱家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况。

4.如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。

5.要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的机率增大，明确违约责任才能保障自己的权益。

第6步：选银行和办按揭

如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理，说要做房产按揭，他就会帮忙处理。一般来说当天就能够确批覆。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况，像评估价高的银行需要再评估，一般会延长二三个工作日。不过在办理按揭前，买方需要自己心里有个数，如果房产楼龄较新，例如是在2000年以后入伙，因为评估价比较高，贷款一般可以贷到八成。如果是在2000年以前的房子，那么贷款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的银行监管，也可以在申请按揭时同时办理，免得来回跑腿。

风险提示：

2 .目前二套房贷有收紧趋势，有可能出现贷款批不下来的情况，那么为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。

第7步：过户及交税

去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。

至于办证时间，关内是5个工作日出新证，关外宝安也是5个工作日，龙岗则是20-30个工作日(2000年以前的旧证是30个工作日，2000年以后的新证是20个工作日)。交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到场;如果是业主实收，就只需要买家到场。至于拿新证，一次性付款就可以直接拿新的房产证;如果是按揭贷款拿的就是房产证影印件，银行也会自动去国土房管局办理抵押手续，在5个工作日后放尾款给业主。

风险提示：

1.房地产的风险责任，产权转移前由转让人承担，产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险，是由买方承担的，所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。

2 .目前房价上涨，有业主会以虚假债务为由让法院查封房产，让过户期间的房产交易终止，买方可以在合同中增加一条条款，约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，必须承担违约责任。

第8步：后续事项

交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家俱家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。而上述的水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证影印件、身份证等，部分割槽域像罗湖区，办理水电交接的时候也许要提供抵押合同，交易双方最好在去之前打电话进行咨询，以免来回跑动。最主要的是之前有签订《交房保证金协议》，如果房子内部家俱家电完整，就交回给业主保证金。如果家俱家电确实有缺失，那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。

风险提示：

1.如果交房时家俱家电出现损坏甚至被搬走，而交房保证金无法弥补时，买方通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当初约定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大。

2.户口问题也是交房时容易忽视的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。

要注意1.在送件前，先确定好是否被限购，要有符合卖房的资格 2.如果不是全现金的话要先把贷款审批好 3.送件前不要把钱去付完 4.确定户口能迁走，问鼎 瞻物业！

二手房交易流程卖房注意事项，卖房作为出让房屋产权的一方也存在存现，那么在交易过程中应该注意哪几方面的风险呢?

二手房交易流程中，大多数人都关注买房者的利益，忽略了卖房者其实也存在一定的风险，这其中就要注意一下四个环节，维护自身的合法权益。

明确方式期限

卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来，但最后签约的肯定是他人。所以，卖方不要轻易收取中介的定金。

谨慎收取定金

二手房交易流程进行到议价过程的时候，中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要慎重。房子卖了，定金转为佣金倒也算了，就怕买方毁约卖方可以没收定金时，中介公司却要求分卖方一杯羹。

签约注意三点

一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，最好在合同中写下来;二是提供“三项证明”，即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明，如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明，如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。三是交易流程必须与房款支付挂钩，即确保在房屋过户前后拿到房款。

取得放款承诺

签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。

谨慎收取定金 二手房交易流程进行到议价过程的时候，中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要慎重。房子卖了，定金转为佣金倒也算了，就怕买方毁约卖方可以没收定金时，中介公司却要求分卖方一杯羹。 签约注意三点 一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，最好在合同中写下来;二是提供“三项证明”，即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明，如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明，如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。三是交易流程必须与房款支付挂钩，即确保在房屋过户前后拿到房款。 取得放款承诺 签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。

通过二手房中介的服务下，我看中了一套二手房，并与业主签下了房屋买卖合同，交了一万定金。数天后，打算处理进一步的手续时，在该房屋地板发现一组贯通性的裂纹（裂纹很细），仔细发现，该裂纹连通大厅地板、墙壁、以及门外地板和墙壁，通过追踪，同一栋楼多层单元相近位置都存在这一问题。这样，我不想继续交易了，但业主不愿意退回定金，当我毁约。（买卖合同并没有对房屋质量问题作说明）

二手房交易要注意以下几项

土地情况是否清晰

房屋手续是否齐全

交易房屋是否在租

福利房屋是否合法

市政规划是否影响

物管费用是否拖欠

单位房屋是否侵权

中介公司是否违规

合同约定是否明确

二手房交易十大注意事项：

一、房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

二、土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用， *** 可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

三、交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

四、房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

五、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

六、物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

七、市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

八、单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

九、中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

十、合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

购买二手房--六大注意事项

随着各地住房制度改革程序的加快，二级市场的开放力度不断加大，二手房买卖日渐红火，二手房由于具有位置好、价格低的优势，被众多的消费者青睐，但是，旧房买卖毕竟不像新房那样一目了然，购买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度要比新商品房难得多。因此，在选购二手房时，要特别注意产权、房屋结构等问题。

一、弄清二手房的产权情况

在旧房交易中，产权证是最重要的。由于房屋不同于其他日用品，价值量巨大，法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护。根据我国《城市房地产管理法》第59条规定:"国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。"因此，购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦。另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要检视正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。

由于我国房改政策在房改程序的不同发展阶段实行不同的政策，因此，如果是以标准价购买的公有住房，要注意是否已经按成本价补足费用，或者已与原单位确定了如何按比例分成。另外，有些单位在向职工售房时，为了维持单位人员的稳定，与职工签订有服务合同，原单位还有优先购回权。因此，要确认原单位是否同意该房子的出售。

当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许上市出售，因此对这类房子一定要确认有原单位公盖同意出售才能放心购买。

二、了解二手房的房屋结构

二手房的房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。因此，购买二手房时，不仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致、房屋布局是否合理、设施装置是否齐全完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏隐患的情况。

另外，购买二手房还要对房屋进行实地考察，了解户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点，天花板是否有渗水的迹象，墙壁是否有裂纹或脱皮等明显问题。

如果存在上述问题，则不要购买，以免购买后既要加大维修费用，又时刻面临不安全的危险。

三、实地看看二手房的周边环境和配套设施

随着人们生活水平的提高，对居住区环境及配套设施装置的要求也越来越高。新建房屋会随着房屋竣工和入住的完成，逐步改善住区环境，一般会向更好的方向发展。而旧房子的周边环境已经形成多年，一般很难改变。因此，购买旧房时，要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。

四、考察一下二手房的物业管理

对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况，要对其管理的物业进行走访，看保安人员的基本素质、保安装备，管理人员的专业水平和服务态度，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施装置是否完好、执行正常等，由此可以大致看出一个企业的管理水平，最终评价是以质优价廉为好。

还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施装置维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起房住不起房的情况发生。

五、买二手房选个安全中介

目前在许多城市，虽然已放开了住房二级市场，但 *** 职能一般只是在两头把关，即审批入市资格和办理产权转移登记手续，而中间的交易过程则完全由买卖双方自行操作。而二手房的买卖要比商品房复杂得多，因此，买卖双方都需要中介机构帮助代为办理交易手续。目前中介服务机构的操作还不完善，良莠不齐，经常发生中介机构与委托人发生矛盾、冲突的事情。因此，中介机构的选择就显得尤为重要。

首先要选择经 *** 行业主管部门批准、已取得执业资质的中介公司。要亲自到中介机构办公场所进行考察，根据人员素质，办公设施现代化程度，资讯量和人气等现象可初步判断该公司处在何种档次上。同时，在委托中介机构代理之前，还要详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务专案，如何收费？如果未能如愿成交，如何退款？如果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失等。

中介机构提供的另一项重要服务就是房屋作价评估。由于住房二级市场刚刚起步，成交量少，没有多少可供选择对比的例项，对于一般居民来说，准确地对房屋进行估价就显得非常困难。因此，也要委托取得资质的中介评估机构对房屋进行基本客观的估价，使买卖双方都能感觉物有所值，皆大欢喜。

另外，如果对二手房买卖没有把握，最好能聘请房地产方面的专业律师做顾问，特别是对产权等关键问题进行把关，以免上当受骗。当前在住房二级市场上的律师收费还没有统一标准，因此，要事先了解律师的收费和提供的相应服务都有哪些。

六、二手房的交易手续要在交易场所完成

购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续。有些人购房时，一怕麻烦，二容易轻信别人，三为了节省一点交易手续费，在售房人的花言巧语下，由售房人全权代办交易手续，结果拿到手的产权证有可能是假的，房屋所有权得不到应有的法律保护，引起纠纷；或是在多年之后再转让房产时，才知上当受骗，这方面的案例即使在法律制度比较健全的香港也都时有发生。因此，购买二手房时，买卖双方一定要到 *** 指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，领取 *** 颁发的产权证，最好买卖双方能一手交钱一手交房（指产权证）。切不可因小而失大。只有这样，才能买到放心合适的房子。

什么是“到手价”，买二手房如何避免“到手价”风险

什么是“到手价”，买二手房如何避免“到手价”风险

所谓“成交价”是指在合同中约定的房屋买卖的总售价，成交价也是到交易中心和税务机关办理过户和交税的计算基数。而“到手价”是针对卖方而言的，是指不包括交易中产生的各项税费及中介费的卖方净到手价，在“到手价”情况下，由买方来承担本应由卖方支付的各项税费及中介费。简而言之，到手价就是在交易完成后卖方所能得到全部款项。

1、税收政策调整，买方的购房成本增加

由于买方承担上下家的税费，因此税收政策调整对卖方的收入没有影响，但却会影响到买方的购房成本。一旦约定到手价，则意味着买方承担了税收调整的风险。

在这种情况下，买方应当注意尽量缩短交易的时间，尽早办理过户手续。同时，应当了解国家有关政策，对近期出台新的税收政策的可能性做出判断。

2、对退税约定不明

根据现在的政策，卖方在出售房产时要交纳个人所得税，个人所得税在一定条件下可以退给卖方。约定到手价的话，卖方需要交纳的个人所得税也由买方承担，但如果将来退给卖方，则意味着卖方卖房取得的收入增加了，买方就有可能觉得不公平。

如果买方要为卖方交纳个人所得税，最好在合同中约定一旦将来个人所得税退给卖方，则卖方应当将所得税款退还给买方，并且约定，买方在交纳税款时，纳税凭证应由买方保管，在符合退税条件时再交给卖方，并由卖方向买方先行支付退款。

3、对税收计算错误，买方购房成本增加

买方在确定以到手价签约时，对税收成本基本依赖于中介的计算。但是，由于税收政策频出，加上中介的业务水平参差不齐，所以中介计算出来的税款和税务机关实际收取的税款可能存在差距。甚至有少数中介故意将税款算低，以使买方尽快签约。

买方对中介计算出来的税款一定不能偏听偏信，最好查阅一下相关规定，再到交易中心去了解一下，把计税的依据和计算的比例弄清楚，以免在过户交税时与自己的预期不一致。

4、对“到手价”还是“成交价”约定不明

经常见到这样的案例：《居间合同》约定的是“到手价”200万元，《买卖合同》中约定的却是“成交价”200万元，这样双方就容易产生纠纷了：到底200万元是成交价还是到手价？

如果约定的是“到手价”200万元，一定要根据交税比例倒算出成交价，因为《买卖合同》的示范文字中体现的价格是房屋售价，也就是成交价，如果不作特别约定，那一般就认为《买卖合同》中约定的价格就是成交价，所以一定要记得成交价是根据到手价算出来的，应当高于到手价。

5、中介做差价

卖方只关心的是“到手价”，而买方关心的购房的总支出，房产交易的各项税费都是根据中介的计算而得的。如果遇到少数不良中介，很有可能故意算错，多算税费，这样一来有可能牟取差价，欺骗买卖双方。因此即使中介算出其中交纳的各项税费，也应当在交税时进行核对，千万不能将钱交给中介代交，并要保留交税凭据，以便事后复查。

那么，什么是到手价？“到手价”容易产生哪些纠纷？怎样才能避免这些纠纷呢？一、什么是“到手价”要明白什么是“到手价”，先得弄清楚什么是“成交价”。“成交价”是指在合同中约定的房屋买卖的总售价，成交价也是到交易中心和税务机关办理过户和交税的计算基数。“到手价”是针对卖方而言的，是指不包括交易中产生的各项税费（有的也不包括中介费）的卖方实际拿到的价格。在“到手价”情况下，买方承担了本应由卖方支付的各项税费。简而言之，“到手价”就是在交易完成后卖方所能得到全部款项。如果卖方先确定了“到手价”，那要根据“到手价”和各项税费的收取标准倒推出“成交价”，这个“成交价”就是最终在买卖合同中记载的房屋转让总价。对卖方来说，确定“到手价”的好处显而易见：卖方可以对卖房后得到的实际款项一目了然。如果约定的是“成交价”，那卖方还要将成交价扣除各项税费等成本后，才能算出最终拿到多少钱。二、分别约定“到手价”和“成交价”情况下买方的购房成本及卖方所得款项如果约定“到手价”（不含中介费），那么买方的购房成本=合同成交价+买方承担的各项税费+卖方承担的各项税费+买方承担的中介费+卖方承担的中介费，相应的，卖方所得款项=到手价。如果约定“成交价”，那么，买方的购房成本=合同成交价+买方承担的各项税费+买方承担的中介费。相应的，卖方所得款项=合同成交价—卖方承担的各项税费—卖方承担的中介费。三、约定“到手价”容易产生的纠纷及对策1、税收政策调整，买方的购房成本增加 由于买方承担上下家的税费，因此税收政策调整对卖方的收入没有影响，但却会影响到买方的购房成本。一旦约定到手价，则意味着买方承担了税收调整的风险。在这种情况下，买方应当注意尽量缩短交易的时间，尽早办理过户手续。同时，应当了解国家有关政策，对近期出台新的税收政策的可能性做出判断。 2、对退税约定不明根据现在的政策，卖方在出售房产时可能要交纳个人所得税，个人所得税在一定条件下可以退给卖方。约定到手价的话，卖方需要交纳的个人所得税也由买方承担，但如果将来退给卖方，则意味着卖方取得的收入增加了，买方就有可能觉得不公平。如果买方要为卖方交纳个人所得税，最好在合同中约定一旦将来个人所得税退给卖方，则卖方应当将所得税款全额或部分退还给买方，并且约定，在交纳税款时纳税凭证应由买方保管，在符合退税条件时再交给卖方，并由卖方向买方先行支付退款。3、对税收计算错误，买方购房成本增加买方在确定以到手价签约时，对税收成本基本依赖于中介的计算。但是，由于税收政策频出，加上中介的业务水平参差不齐，所以中介计算出来的税款和税务机关实际收取的税款可能存在差距。甚至有少数中介故意将税款算低，以使买方尽快签约。买方对中介计算出来的税款一定不能偏听偏信，最好查阅一下相关规定，再到交易中心去了解一下，把计税的依据和计算的比例弄清楚，以免在过户交税时与自己的预期不一致。4、对“到手价”还是“成交价”约定不明经常见到这样的案例：《居间合同》约定的是“到手价”200万元，《买卖合同》中约定的却是“成交价”200万元，这样双方就容易产生纠纷了：到底200万元是成交价还是到手价？如果约定的是“到手价”200万元，一定要根据交税比例倒算出成交价，因为《买卖合同》的示范文字中体现的价格是房屋售价，也就是成交价，如果不作特别约定，那一般就认为《买卖合同》中约定的价格就是成交价，所以一定要记得成交价是根据到手价算出来的，应当高于到手价。5、中介做差价卖方只关心的是“到手价”，而买方关心的购房的总支出，房产交易的各项税费都是根据中介的计算而得的。如果遇到少数不良中介，很有可能故意算错，多算税费，这样一来有可能牟取差价，欺骗买卖双方。因此即使中介算出其中交纳的各项税费，也应当在交税时进行核对，千万不能将钱交给中介代交，并要保留交税凭据，以便事后复查。6、对“到手价”定义不明确 “到手价”完全由双方自由约定，没有法律规定对“到手价”做明确定义。实践中，有的约定到手价包括上家中介费，有的约定不包括。 为避免对产生歧义，应当在合同中对“到手价”不包括哪些费用作明确的限定，并详细写明从到手价计算出成交价的计算公式。

在目前的二手房交易中，比较流行的方式是到手价。采用到手价，卖家的意图非常明显，就是希望通过这种方式来转嫁各种税费，而对于买家来说，如果对这种报价方式不了解，难免会在不知不觉之间吃哑巴亏。

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小王看好了一套70多平方米的二手房准备结婚用，房主的要价是90万元。这套房子无论从户型、地段、楼层还是价格方面，小王都觉得比较满意。中介告诉小王，有好几个客户急着买，如果不交定金，可能就会错过机会。当时小王头脑一热就交了定金，并答应第二天签订合同。可是，当小王去签合同的时候，卖家告诉他，90万元是到手价，在买卖过程中产生的任何费用，卖家都不承担。中介大致为小王算了一笔账，包括中介费、契税、营业税、个人所得税在内的各种税费，加起来还需要10万元左右。原本小王是按照90万元的价格准备的3成首付，但是现在一下子多出了这么多钱，小王一时有些不知所措。

原来，在二手房交易的过程中，买卖双方均需要按照国家规定缴纳相关费用，买方需要缴纳的费用有印花税、契税、交易手续费、工本费等，若需要办理银行按揭，买方还需要交公证费、抵押登记代办费、评估费等。卖方需要缴纳的费用有印花税等，若不符合一定的条件，卖方还有可能要营业税、个人所得税等。到手价是针对卖方而言的，指不包括交易中产生的各项税费(有的也不包括中介费)的卖方实际拿到的价格。在到手价情况下，买方承担了本应由卖方支付的各项税费。

也就是说，如果约定到手价，那么买方的购房成本=合同成交价+买方承担的各项税费+卖方承担的各项税费+买方承担的中介费+卖方承担的中介费，相应的，卖方所得款项=到手价。如果约定成交价，那么，买方的购房成本=合同成交价+买方承担的各项税费+买方承担的中介费。相应的，卖方所得款项=合同成交价卖方承担的各项税费卖方承担的中介费。

目前在二手房市场交易中，采取到手价的方式占绝大多数。对卖方来说，确定到手价的好处显而易见：卖方可以对卖房后得到的实际款项一目了然。如果约定的是成交价，那卖方还要将成交价扣除各项税费等成本后，才能算出最终拿到多少钱。对于买方来说，到手价却增加了不少的风险。业内人士介绍说，以到手价的方式交易，买方通常会产生以下一些风险：税收政策调整，买方的购房成本增加;对退税约定不明;对税收计算错误，买方购房成本增加;买卖双方因到手价或成交价约定不清，产生纠纷;被中介吃了差价等等。

为了避免这些风险，买方首先应该了解到手价的含义。

买卖双方在合同中应该明确对二手房的价格进行约定，尤其是对到手价包括哪些费用和不包括哪些费用作明确的限定，避免出现不应有的风险。此外，买卖双方还可以通过补充约定的方式规避风险，比如约定购房人承担税费限于多少元，超过上述税费的按照法律规定承担，或者由双方平均分担;如合同约定的房价不能通过，从而需要增加税费的，增加的税费按照法律规定承担，或者双方平均分担等。

到手价没有具体的定义，关键就是卖方所说的到手价是怎么理解的了。

一般情况下“到手价”就是“净到手的价格”，也就是所有手续结束后卖方拿到手里的数目或价格，是不包括中介费、税费和过户费用等所有费用的。

上家所交的税有，营业税，个人所得税，（小税就不说了）。下家要教的是契税，所以房东净到手价，就是买房帮房东缴纳营业税，个人所得税。

对于二手房的身份调查，主要有三个步骤如下： 第一步是要卖方提 *** 权证书、身份证件、房产证件以及其他证件； 第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等； 第三步要查验房屋有无债务负担。 另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。特别注意的是，产权有纠纷的或是部分产权，共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。二手房的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，房屋布局是否合理，设施装置是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此，可以到房管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料。 要避免二手房产权纠纷风险，关键是查清楚二手房产权归属。 如今，不少消费者无力承担新房的高额房款，很多购房者都把目光投向二手房市场。由于是初次购房，不少人看不懂其中的猫腻，吃“哑巴亏”或者上当受骗。 购买二手房首先要看是否具有房产证，这是十分普遍的问题。办理手续先查档，在房产档案无问题时办理产权交易，通过条款达成共识，再就是购买二手房时可以提前通过咨询，看有没有限制性的内容。另外，二手房交易不需要一定通过中介公司，可以直接在房地产交易中心办理。

对于购买二手车的消费者来说，除了在使用时与新车相比容易出现故障以及油耗较新车高一些之类的问题以外，更要注意在购买二手车时要避免一些大的风险。以下是一些常见的二手车销售陷阱: 事故修复车:由于资讯不公开，消费者还很难查询到车辆的维修记录以及事故档案。购买事故车会大大增加车辆出现故障的可能性。 更改里程表:在购买前车辆的里程表有可能已经被改动，所以购买二手车时行驶的里程只能够作为参考，关键还是看车辆本身的状况。 售后服务陷阱:不少二手车都会对二手车承诺质保期，一些品牌二手车经销商对售出的二手车一般承诺半年或1万公里的质保期。但一些二手车经销商可能也会承诺质保期以诱消费者上当，但是口说无凭，真出现故障要按照索赔合同进行解决。 黑车当手续齐全车辆卖:有些车辆本身就是盗抢或者走私车辆或手续不齐，购买此类车辆后患无穷，建议您购买二手车还是通过正规经销商。 营运车当私家用车卖:相比正常车辆，营运车的使用更频繁，所以国家制定了强制报废期限。即使您购买后过户到您的名下也无法更改它的报废年限。

二手房怎么把全款给房东比较放心

另外您想全款付清的安全方式是直接和原房主商量再付钱的同时要求他和您一起去建委办理过户，这样的话过户到您的手里了您就可以放心吧钱给他付清（因为房的产权都在您的名下了）

全款买二手房过户流程

购买二手房要注意的问题也很多，有些是大家能想到的，有些却是很重要，但很多人却没想到，或者因为想当然认为应该是怎么样的而忽视的：

1、先核实卖方是否取得产权证，产权状况如何，这是最重要的。

房屋所有权证是所有权的标志，拥有房屋所有权证是可以出售的前提，购房前一定要先查清楚。

例如，A从开发商手里购买了商品房，在未取得产权证前想转让，从法律上讲，这时交易对购房者风险是很大的，即使A已经向开发商交纳了全款并入住，在未取得房屋所有权证之前，法律上房屋的所有权也还不属于A。一旦发生什么意外，购房者找不到A，也无权向开发商主张权利，就被动了。

再比如，有的虽然取得的产权证，但是可能是经济适用房、危改房，这类房子能否转让、何时能转让、是否需要缴纳土地出让金等特殊的费用都是非常重要的问题。

另外，与他人共有的房屋、单位保留部分产权的房屋，在转让时都要注意其他共有人是否知情、是否同意，否则签订了合同很可能也是无效的。

还有，要看产权证是否设定抵押，如果被抵押，那在解除前是无法过户的。

所以，最安全的办法是与产权人共同带产权证书到当地房屋土地管部门直接核实该房产证的真实性及是否属于可以上市交易的房屋，需要缴纳哪些费用。再进一步，还可到公安机关核实一下与您打交道的是否真的房主。毕竟现在伪造房产证、伪造身份证的事也经常出现，加点小心总是好事。

2、要核实房屋的基本情况

房屋的年限：购房时要了解房屋建成的年代和土地使用权期限，我国实行土地国有制度，一般的住宅的土地使用期限是70年，但也有的房子开发商购买的土地使用期限较短，而且到期后是否需要续交土地使用金目前还没有定论，所以，这是影响房价的重要条件。

房屋的面积：房屋的面积一般以产权证书的标明的面积为准，但确实也出现过不少产权证书标明的面积与实际面积不符的事例，要想更改是很难的，所以，可能的话，结合着产权证书的面积，购买者最好也要通过目测甚至实际测量的方式有更直观的认知。

房屋的基本情况要认真核实：查看房屋的装修状况，看装修是否有破坏房屋主体结构的安全隐患，对房屋的设施设备是否齐全、完好等情况也要逐一核实，水、电、气、暖是否通畅，从这个角度讲，冬天购房是比较合适的，因为可以体验供暖情况。另外，建议在不同时间分别看看房子，注意一下房子的采光情况。要仔细观察看房子有无质量问题，是否有修复历史。而且，卫生间的防水也很重要，建议亲自做防水试验，或找楼下核实是否有漏水历史。

3、房屋周边的情况也要调查

购房是了为居住，而环境是影响居住的重要因素，所以千万不能只看房子，要以一个居住者的身份在周围详细调查：

小区的环境如何？

物业的服务好不好、物业费的标准是多少？

周围邻居都是什么人，尤其是楼上楼下的邻居是否有什么不良习惯，如果楼上成天跳舞，您不就惨了？如果您是二层，一层是餐馆您不得考虑油烟和噪音？如果购买的是一层，而且该楼还有地下室，一定要了解一下地下室是否有什么机器设备在工作，如果有就要考虑设备运转对您的居住是否有影响了。

小区外面的环境也很重要，是否紧临公路、铁路、飞机航线？这些产生的噪音是否影响到小区居民？

4、合同中的基本条款要明确。

房屋面积、价款、交房时间、过户时间、相应违约责任是必须明确的。

房屋的面积一定要在合同中标明，而且要明确是建筑面积还是套内面积。

价款一般是以套计算的，建议采取分期支付的方式，并设定不同的支付条件和比例，一般是签订合同支付一部分、交房支付一部分、办理过户手续支付一部分、取得产权证书支付一部分，此外，建议特别保留一部分，确认房屋没有其它争议、未缴纳费用和遗留问题后支付。

交房、过户：何时交房、收房，何时各自提供过户需要的文件到交易中心办理过户手续，这些内容都很重要，双方应该在合同中明确。

违约责任：在合同中明确相应违约行为应该承担的责任是非常重要的，这对双方都有约束作用，明确不按时付款、交房、过户按什么标准支付违约金，违约多长时间到什么程度，另一方有权提出解除合同，可以让合同双方都了解违约的成本，促成双方守约。

(作者：北京杨文战律师 未经本人许可，禁止转载)

5、注意装修的处置，及房屋的相应附属物的归属。

很多二手房原房东都已装修或入住，所以涉及一些房屋的装修和房屋的附属物的归属问题。上面的案例中王建就忽视了这个问题，给自己造成了不小的麻烦，除非您不在乎，否则建议在签订合同时把这些情况也在协议中明确。

6、注意房屋及相关设施是否涉及欠费。

物业费、水费、电费、煤气费、电话费与房屋有关的这些费用，在购房时您一定要核实清楚是否有拖欠，建议要求原房主在交房前全部清结，而且应该考虑就这些问题保留部分房屋价款的尾款，确认没有问题后再支付给原房主。

虽然从法律上看，这些费用就算原房主未交，也未必是新房主的义务，但是毕竟您将要住在这个房子里，而收到上面费用的单位都和您的生活息息相关，外一人家不这么看，您不是会很麻烦吗？预防在先总没错。

7、户口的问题要特殊处理。

我国的户籍管理制度虽然被很多人指责，也一直说要改革，但毕竟现行制度还是有效的，所以一定要重视。

在绝大多数地方，如果原房主户口未迁出，您的户口是无法迁入的，而户口迁出问题原则上法院也是不受理的，所以外一出现这种状况，可能公安、法院都管不了。王建不就遇到麻烦了吗？

怎么办呢？建议在合同中明确原房主的迁出义务，保留部分尾款，待迁出后支付，同时约定一个违约金标准，如果房主晚迁出一天，就支付一定数额的违约金，就违约金支付问题如果起诉到法院，法院是可以受理并判决的。如果王建手里有这两个“上方宝剑”，应该不会出现他碰到的问题了。

8、交易过程注意保留证据

签订合同只是完成了交易的第一步，后面发生纠纷的机会也很多，所以要注意保留每个环节的证据，尤其是自己履行义务的证据。

原房主交房时建议双方做两份书面确认文件，共同签字，各自保留。

购房者付款时别忘记让对方明确出具收条，且最好依据合同条款，在收条内容中明确是付哪个环节的房款。

过户是最重要的环节，建议双方带证件亲自到交易中心提交，确认手续都没有问题后，就是房管部门核发新的产权证了，一般不会发生什么问题，但提交这一步很重要，建议不管是否委托中介参与，一定要亲自参与此环节。

以上几内容是比较常见的二手房交易中需要注意的问题，另外，二手交易过程中往往还涉及中介参与，情况会更复杂些，有关中介的问题将另行介绍。